Maliyet tahmini, projenin beklenen maliyetinin yanı sıra bileşenlerinin (operasyonlar, kaynaklar, atamalar) hesaplanmasıdır.

Maliyet tahmini şu amaçlarla kullanılır: yatırım için yarışan bir dizi rakip proje arasından seçim yapmak; projenin doğrulanması ve kontrol edilmesi sürecinde kullanılan bir proje bütçesi oluşturmak; projeye devam etme ihtiyacına karar vermek.

Proje maliyet değerlendirmesi tekrar tekrar yapılır; doğası gereği yinelemelidir. Proje planlama ve yürütmenin farklı aşamalarında, maliyet tahminlerinin farklı doğruluğu gerekir. Birkaç tür maliyet tahmini vardır.

Fizibilite değerlendirmesi, hassasiyet düzeyi düşük olan bir projenin ön değerlendirmesidir ve bir projenin ayrıntılı tasarımına başlanıp başlanmayacağını belirlemek için kullanılır. Böyle bir tahminin doğruluğu –%50 ile +%50 arasında değişebilir. Fizibilite değerlendirmesi elde etmenin ana yöntemi analog veya yukarıdan aşağıya değerlendirmedir. Bu, mevcut projenin maliyetini tahmin etmek için önceki benzer projelerin maliyetini temel olarak kullanmak anlamına gelir. Analoglarla tahmin, genellikle proje hakkında ayrıntılı bilginin yeterli olmadığı durumlarda kullanılır. Analoglarla değerleme diğer yöntemlere göre daha az emek gerektirir ancak aynı zamanda daha az doğrudur. Yalnızca önceki projelerin gerçekten benzer olduğu durumlarda değil, aynı zamanda tahmini hazırlayanların ilgili deneyime sahip olduğu durumlarda da bu bilgiye güvenilebilir. Proje operasyonlarının maliyetinin ön tahmininde genellikle standartlar kullanılır. Genellikle birim hacim başına maliyet normalleştirilir, dolayısıyla bir işlemin maliyetini hesaplamak için işlemin iş hacmini bilmek gerekir. Bu tür tahminler aynı zamanda sözleşme bedelinin belirlenmesinde ve üzerinde anlaşmaya varılmasında da kullanılır. Bu yaklaşımda kaynak maliyetleri dikkate alınmaz.

Yetkili tahmin, projenin ayrıntılı gelişimi sırasında elde edilen ara tahmindir. Bu tahmin, ana proje planlama süreçleri tamamlandığında elde edilebilir. Yetkili tahminin doğruluğu +/- %10 olarak tahmin edilir ve projeye devam edilip edilmeyeceğine karar vermek için kullanılır.

Projenin nihai veya kontrol değerlendirmesi, projenin nihai geliştirilmesinden sonra elde edilen değerlendirmedir; tüm planlama süreçleri ve proje planları tamamlandıktan sonra. Böyle bir değerlendirmenin doğruluğunun %100 olması arzu edilir, ancak iyi bir proje geliştirme durumunda bile +/- %3-5 aralığındaki dalgalanmalar kabul edilebilir. Nihai proje değerlendirmesi, projenin uygulanmasını izlemek için kullanılır. Bir proje için onaylanmış ve karşılaştırmalı bir tahmin elde etmenin birincil yöntemi, aşağıdan yukarıya değerlendirmedir. Bu yöntem, iş kırılım yapısında ve proje programında yer alan bilgilere dayanmaktadır. WBS ve program ne kadar ayrıntılı geliştirilirse, tahmin de o kadar doğru olacaktır. Ancak doğruluk arttıkça değerlendirmenin karmaşıklığı da artar.

Aşağıdan yukarıya değerlendirme sırayla gerçekleştirilir:

Malzeme ve kaynakların maliyetinin belirlenmesi,

Operasyon maliyetlerinin belirlenmesi,

Proje aşamalarının maliyetinin operasyon maliyetlerinin toplamı olarak belirlenmesi,

Projenin bir bütün olarak maliyetinin, aşamalarının maliyetlerinin toplamı olarak belirlenmesi.

Proje bütçesi geliştirme- bu, projenin kendisinin ve unsurlarının maliyetinin zaman içindeki dağılımıdır: aşamalar, operasyonlar, kaynaklar ve atamalar.

Proje bütçesi, proje dönemlerine dağıtılan tahmini maliyettir. Kelimenin olağan anlamındaki bütçe ile proje bütçesi biraz farklıdır. Çünkü düzenli bir bütçe, fonların çeşitli maliyet kalemleri arasında belirli bir süre içindeki dağılımını ifade eder. Proje bütçesi, maliyetlerin yalnızca bireysel kalemler arasında değil aynı zamanda proje süresi boyunca dağılımını da içerir. Proje bütçesindeki kalemler onun unsurlarıdır: operasyonlar, aşamalar vb. ve her bir kalemin tutarları proje süresi boyunca dağıtılır.

Proje bütçesinin dağıtıldığı zaman aralıkları herhangi biri olabilir: yıl, ay, gün, saat vb. Bu zaman dilimleri projenin hiyerarşik iş yapısındaki ayrıntı düzeyine bağlıdır. Bütçenin zaman dilimlerine bu şekilde dağıtılması, enflasyon, iskonto, kredilerdeki faiz geri ödemeleri vb. faktörlerin etkisinden etkilenen uzun vadeli projelerin uygulanmasında en önemli hale gelir. Bu nedenle bütçe değerlendirmesi ancak bir bütçe değerlendirmesi yapıldıktan sonra mümkündür. proje yürütme programı, yani proje takvimi belirlendikten ve tüm proje faaliyetlerinin başlangıç ​​ve bitiş tarihleri ​​belirlendikten sonra. Bütçe geliştirirken daha önce yapılan tüm maliyet tahminleri dönem bazında özetlenir.

Proje bütçesinin geliştirilmesi sonucunda, proje maliyetlerinin zaman içindeki dağılımını gösteren, genellikle Latin harfine benzeyen bir grafik elde edilir, bu nedenle dağılım grafiğine S eğrisi denir. Grafikte projenin maliyeti tahakkuk toplamı olarak verilmiştir. Zamana göre bir proje maliyet dağılım grafiğinin bir örneği Şekil 1'de gösterilmektedir. 2.

Fiyat

S eğrisi projesi

proje zamanı

Pirinç. 15. Zamana göre proje maliyet dağılımı grafiği (S eğrisi).

Ana proje bütçesi kontrol maliyeti tahminleridir. Daha sonra özel bir belge ile onaylanan proje bütçesi, projenin maliyet performansının ölçülmesine ve değerlendirilmesine hizmet eder. Özellikle, kazanılan değer yöntemi kullanılarak uygulamanın ilerleyişi analiz edilirken, planlanan ve tamamlanan işin planlanan maliyetleri ve proje yürütmenin diğer bazı göstergeleri bu belgeden alınır. Bu açıdan bakıldığında bütçenin maliyet kalemleri gibi bir bileşeni daha da önem kazanmaktadır, çünkü Aynı zamanda, sadece zaman dilimlerine göre maliyetleri değil, aynı zamanda projenin bireysel operasyonlarına ve çalışmalarına ilişkin maliyetleri de bilmek gerekir.

Proje yönetiminde, genel proje bütçesinin yanı sıra bir takım ek bütçelerin de dikkate alınması ve oluşturulması yaygındır. Örneğin, belirli iş türleri veya bölümler için bir bütçe.

Federal değerlendirme standardının onaylanması üzerine "Genel değerlendirme kavramları, değerlendirme yaklaşımları ve FSO No. 1'in değerlendirilmesi için gereklilikler)"

29 Temmuz 1998 tarihli Federal Kanunun 20. Maddesi uyarınca (Rusya Federasyonu Toplu Mevzuatı, 1998, No. 31, Madde 3813; 2006, Sayı. 31, Madde 3456; 2010, No. 30, Madde. 3998; 2011, Sayı 1, Madde 43; N 29, Madde 4291; 2014, N 30, Madde 4226) Sipariş ediyorum:

1. Ekteki Federal Değerlendirme Standardı “Genel değerlendirme kavramları, yaklaşımlar ve değerlendirme gereklilikleri (FSO No. 1)” onaylayın.

2. Bu emir, Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 N 256 tarihli Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı Emrinin geçersiz kılınmasına ilişkin emrinin yürürlüğe girmesinden sonra yürürlüğe girer. “Federal değerlemenin onaylanması üzerine Ekonomik Kalkınma Bakanlığı Emri ile değiştirilen "Genel değerleme kavramları, değerleme yaklaşımları ve değerlemenin yapılması için gereklilikler (FSO N 1)" standardı (22 Ağustos 2007'de Rusya Adalet Bakanlığı'na kayıtlı, kayıt N 10040) Rusya'nın 22 Ekim 2010 tarihli N 509'u (7 Aralık 2010'da Rusya Adalet Bakanlığı'na kayıtlı, N 19129 numaralı kayıt).

Bakan
AVULYUKAEV

Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın emriyle onaylandı
20 Mayıs 2015 tarihli N 297

FEDERAL STANDART
DEĞERLENDİRMELER "GENEL DEĞERLENDİRME KAVRAMLARI, YAKLAŞIMLAR VE GEREKSİNİMLER
DEĞERLENDİRME İÇİN (FSO N 1)"

I. Genel hükümler

1. Bu Federal Değerlendirme Standardı, genel değerlendirme kavramlarını, değerlendirme yaklaşımlarını ve değerlendirme faaliyetlerinin yürütülmesinde kullanılan değerlendirme gerekliliklerini tanımlar.

2. Değerleme faaliyetlerini gerçekleştirirken bu Federal Değerleme Standardının kullanılması zorunludur.

II. Genel değerlendirme kavramları

3. Değerlendirme nesneleri, Rusya Federasyonu mevzuatının sivil dolaşıma katılma olasılığını belirlediği sivil hak nesnelerini içerir.

4. Fiyat, tamamlanan veya önerilen bir işlem sonucunda katılımcılar tarafından talep edilen, teklif edilen veya ödenen para miktarıdır.

5. Değerleme nesnesinin değeri, Federal Değerleme Standardı "Değerleme Amacı ve Değer Türleri (FSO N 2) gerekliliklerine uygun olarak seçilen değer türüne göre değerleme tarihi itibarıyla belirlenen en olası tahmini değerdir. )".

6. Değerin nihai değeri, değerleme nesnesinin, değerleme yaklaşımları ve değerleme uzmanı tarafından gerekçelendirilen çeşitli değerleme yaklaşımları kullanılarak elde edilen sonuçların anlaşması (genelleştirilmesi) kullanılarak hesaplanan değeridir.

7. Değerlendirme yaklaşımı, ortak bir metodolojiyle birleştirilmiş bir dizi değerlendirme yöntemidir. Bir değerleme nesnesinin değerlendirilmesine yönelik bir yöntem, bu yöntem için gerekli olan bilgilere dayanarak, değerleme nesnesinin değerinin, değerleme yaklaşımlarından biri çerçevesinde belirlenmesine olanak tanıyan bir prosedürler dizisidir.

8. Değerleme nesnesinin değerinin belirlendiği tarih (değerleme tarihi, değerleme tarihi), değerleme nesnesinin değerinin belirlendiği tarihtir.

Değerleme tarihinden sonra meydana gelen olaylara ilişkin bilgiler, söz konusu mülkün değerini belirlemek için yalnızca değerleme tarihinde mevcut olan eğilimleri doğrulamak amacıyla, bu bilgilerin değerleme tarihinde geçerli piyasa beklentilerine karşılık gelmesi durumunda kullanılabilir.

9. Varsayım – doğru olarak kabul edilen ve değerlendirme süreci sırasında değerleme uzmanı tarafından doğrulanmasını gerektirmeyen, değerlendirme nesnesi veya değerlendirme yaklaşımlarıyla ilgili gerçekler, koşullar veya koşullarla ilgili bir varsayım.

10. Analog nesne - değerini belirleyen temel ekonomik, malzeme, teknik ve diğer özellikler açısından değerlendirilen nesneye benzer bir nesne.

III. Değerlendirme yaklaşımları

11. Değerlendirmede kullanılan temel yaklaşımlar karşılaştırmalı, gelir ve maliyet yaklaşımlarıdır. Değerlendirmede kullanılan yaklaşımları seçerken, yalnızca her yaklaşımın kullanılma olasılığı değil, aynı zamanda değerlendirmenin amaç ve hedefleri, değerlendirme sonuçlarının kullanım amacı, varsayımlar, ilk bilgilerin eksiksizliği ve güvenilirliği de dikkate alınmalıdır. . Bu faktörlerin analizine dayanarak, değerleme uzmanının kullandığı yaklaşımların seçimi gerekçelendirilmiştir.

Karşılaştırmalı yaklaşım

12. Karşılaştırmalı yaklaşım - değerli nesnenin değerinin, değerli nesneyi benzer nesnelerle karşılaştırarak elde edilmesine dayanan bir dizi değerleme yöntemi.

13. Benzer nesnelerin fiyatları ve özellikleri hakkında analiz için güvenilir ve yeterli bilgi mevcut olduğunda karşılaştırmalı yaklaşımın kullanılması tavsiye edilir. Bu durumda hem tamamlanan işlemlerin fiyatları hem de teklif fiyatları uygulanabilmektedir.

14. Karşılaştırmalı yaklaşım çerçevesinde, hem değerlemesi yapılan nesne ile benzer nesnelerin doğrudan karşılaştırılmasına dayalı, hem de değerlemesi yapılan nesnenin piyasasına ilişkin istatistiksel veri ve bilgilerin analizine dayalı çeşitli yöntemler kullanılmaktadır.

Gelir yaklaşımı

15. Gelir yaklaşımı, değerleme nesnesinin kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayanan bir dizi değerleme yöntemidir.

17. Gelir yaklaşımı çerçevesinde nakit akışlarının indirgenmesi ve gelirin aktifleştirilmesine dayalı çeşitli yöntemler kullanılmaktadır.

Uygun maliyetli yaklaşım

18. Maliyet yaklaşımı, aşınma, yıpranma ve eskime dikkate alınarak, değeri biçilen bir nesnenin edinilmesi, çoğaltılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayalı olarak, değeri tahmin edilen bir nesnenin değerini tahmin etmeye yönelik bir dizi yöntemdir.

19. Maliyet yaklaşımı öncelikle, değerli nesnenin edinilmesi, çoğaltılması veya değiştirilmesine ilişkin maliyetlerin belirlenmesine olanak tanıyan güvenilir bilgilerin bulunduğu durumlarda kullanılır.

20. Maliyet yaklaşımı çerçevesinde, değerlenen nesnenin birebir kopyasının veya benzer faydalı özelliklere sahip bir nesnenin oluşturulmasına ilişkin maliyetlerin belirlenmesine dayalı olarak çeşitli yöntemler kullanılmaktadır. Bir nesneyi, değerlendirme konusunun tam bir kopyası veya karşılaştırılabilir faydalı özelliklere sahip bir nesne olarak tanıma kriterleri, belirli türdeki değerlendirme nesnelerinin ve (veya) özel amaçlar için değerlendirilmesi için gereklilikleri belirleyen federal değerlendirme standartları tarafından belirlenir.

IV. Değerlendirme görevi

21. Değerlendirme görevi, değerlendirme sözleşmesinin ayrılmaz bir parçasıdır.

Değerlendirme görevi aşağıdaki bilgileri içermelidir:

a) değerlendirmenin amacı;

b) değerleme nesnesinin değeri belirlenirken dikkate alınan değerleme nesnesine ilişkin haklar;

c) değerlendirmenin amacı;

d) değerlendirme sonuçlarının amaçlanan kullanımı;

e) maliyet türü;

f) değerlendirme tarihi;

g) değerlendirmenin dayandırılması gereken varsayımlar;

h) federal değerlendirme standartları tarafından sağlanan diğer bilgiler.

22. Değerlendirme görevine ilişkin ek gereklilikler, ilgili federal değerlendirme standartları tarafından düzenlenebilir.

V. Değerlendirmenin yürütülmesine ilişkin gereklilikler

23. Değerlendirme aşağıdaki adımları içerir:

a) bir değerlendirme görevi de dahil olmak üzere bir değerlendirme sözleşmesinin imzalanması;

b) değerlendirme için gerekli bilgilerin toplanması ve analizi;

c) değerlendirme yöntemlerinin seçimi ve gerekli hesaplamaların uygulanması da dahil olmak üzere değerlendirme yaklaşımlarının uygulanması;

d) sonuçların koordinasyonu (gerekirse) ve değerleme nesnesinin değerinin nihai değerinin belirlenmesi;

e) Değerlendirme raporunun hazırlanması.

24. Değerleme uzmanı, her bir yaklaşımın uygulanması çerçevesinde değerlendirmeye yönelik belirli yaklaşımların ve belirli değerlendirme yöntemlerinin kullanılması ihtiyacını bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir.

Bir değerlendirme yaparken, değerlendirme sonuçlarının amaçlanan kullanımına ve değerlendirme nesnesinin özelliklerine ilişkin değerlendirme ödevinde belirtilenlere ek varsayımlar oluşturmak mümkündür.

25. Değerlendirmeye yönelik çeşitli yaklaşımların kullanılması ve değerlendirme yaklaşımlarından herhangi birinde çeşitli değerlendirme yöntemlerinin kullanılması durumunda, değerlendirilen nesnenin değerlendirilmesinin bir ara sonucunu elde etmek için sonuçlarının ön onayı gerçekleştirilir. bu yaklaşımı kullanarak. Farklı yaklaşımlar veya yöntemlerle elde edilen önemli ölçüde farklı ara değerlendirme sonuçları arasında uzlaştırma yapılırken, rapor, gerçekleştirilen analizi ve tutarsızlıkların belirlenen nedenini yansıtmalıdır. Bir yaklaşımın (yöntemin) uygulanmasıyla elde edilen sonucun, değerleme uzmanı tarafından belirlenen, başka bir yaklaşımın (yöntemin) (varsa) uygulanmasıyla elde edilen değer aralığının dışında olması durumunda, fark önemli kabul edilir.

26. Onay prosedüründen sonra, değerleme uzmanı, değerleme raporunda değerleme nesnesinin değerinin nihai değerini belirtmenin yanı sıra, kendi görüşüne göre, aralığın olası sınırları hakkında kendi kararını verme hakkına sahiptir: değerlendirme ödevinde aksi belirtilmediği sürece bu değer yalan olabilir.

27. Değerleme nesnesinin değerinin nihai değeri Rusya Federasyonu rublesi cinsinden ifade edilmelidir.

28. Değerlendirme sonuçlarına göre değerlendirme raporu düzenlenir. Değerlendirme raporunun içeriği ve formatına ilişkin gereklilikler, 29 Temmuz 1998 tarih ve 135-FZ sayılı “Rusya Federasyonu'ndaki değerlendirme faaliyetlerine ilişkin” Federal Kanun (Rusya Federasyonu Toplu Mevzuatı, 1998, No. 31, Sanat. 3813; 2002, Sayı 4, Madde 251; N 12, Madde 1093; N 46, Madde 4537; 2003, N 2, Madde 167; N 9, Madde 805; 2004, N 35, Madde 3607 ; 2006, N 2, Madde 172; N 31, Madde 3456; 2007, N 7, Madde 834; N 29, Madde 3482; N 31, Madde 4016; 2008, N 27, Madde 3126; 2009 , N 19, Madde 2281; N 29, Madde 3582, Madde 3618; N 52, Madde 6419, 6450; 2010, N 30, Madde 3998; 2011, N 1, Madde 43; N 27, Madde 3880; N 29, Madde 4291; N 48, Madde 6728; N 49, Madde 7024, Madde 7061; 2012, N 31, Madde 4333; 2013, N 23, Madde 2871; N 27, Madde. 3477; N 30, Madde 4082; 2014, N 11, Madde 1098; N 23, Madde 2928; N 30, Madde 4226; 2015, N 1, Madde 52; N 10, Madde 1418) ve federal değerlendirme standartları.

Güvenilir gayrimenkul değerlemesi, yüksek vasıflı uzmanların özenli çalışmasıdır. Bu süreçte müşterinin talimatı üzerine nesnenin piyasa değeri veya ona ilişkin haklar değerlendirilir. Analizi yürüten ve belirli bir durumda kabul edilebilir olan değerlendirme yaklaşımını veya yaklaşımlar dizisini seçen değerlendiricidir. Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım nedir? Yöntemleri, avantajları ve dezavantajları nelerdir? Hangi pazarda kullanımı en doğru sonuçları verir? Bugün bunun hakkında konuşalım.

Gayrimenkul piyasa değeri değerlendirmesi

Nesnelerin taşınmaz olarak sınıflandırılmasının ana özelliği, yere güçlü bir şekilde tutunmalarıdır. Gayrimenkul, arsalar, her türlü bina, yapı, konut ve konut dışı binalar, doğal nesneler vb.'dir.

Sahibi, mülkü (gayrimenkul) hem kişisel ihtiyaçları için hem de kâr amacıyla kullanabilir. Kiralanabilir, rehin edilebilir, satılabilir, bağışlanabilir, takas edilebilir, miras bırakılabilir vb. Bu nedenle bazen sadece o andaki gerçek piyasa değerini bilmek gerekir.

Uzman bu çalışmayı devlet değerlendirme standartlarının belirlediği yaklaşımları kullanarak gerçekleştirir.

Değerlendirmede toplamda üç yaklaşım kullanılmaktadır.:

• Pahalı (gayrimenkul değerlemesinde maliyet yaklaşımı yöntemleri);
• Karşılaştırmalı.

Bu yaklaşımların her birinin kendi metodolojik temeli vardır. Değerlemede karşılaştırmalı yaklaşımı ve bunun bir nesnenin değerini belirleme yöntemlerini analiz edelim.

Karşılaştırmalı Yaklaşım (CA)

Bir mülk sahibi, mülkünü satmak istediğinde, bir ortak girişim kullanarak, bilmeden başlangıç ​​​​değerini belirler. bağımsız olarak yapılabilir. Sahibi, kendisininkine benzer nesneleri özel web sitelerinde arar, özelliklerini, satış süresinin uzunluğunu karşılaştırır ve nesnenin gerçekçi olarak satılabileceği maliyet hakkında sonuçlar çıkarır. Bu karşılaştırmalı bir yaklaşımdır.

Piyasa değeri, benzer nesnelerin fiyatları karşılaştırılarak hesaplanır. Yeterli bir satıcı, piyasada alıcının ihtiyaçlarını eşit derecede karşılayan iki veya daha fazla nesne varsa, en azından daha yüksek bir fiyat belirlemenin mantıksız olduğunu bilir.

Temel varsayımlar

SP, yakın geçmişte benzer nesnelerle gerçekleştirilen işlemlere ve değerlemesi yapılan mülkün benzer analoglarıyla korelasyonuna ilişkin verilere dayanmaktadır.

Değerleme uzmanının ortak girişim kullanma kararının başlangıç ​​noktası, değerleme konusunun bir parçası olduğu gayrimenkul piyasası bölümünün mevcut faaliyetidir.

Ortak girişimin temel ilkeleri:

• Arz ve talep;
• İkame;
• Katkı.

Bu ilkelere dayanarak yazılımın piyasa değerini hesaplamak için özel değerleme yöntemleri geliştirilmiştir.

Yöntemler

Karşılaştırmalı yaklaşım, değerleme konusunun piyasa değerini belirlemek için 3 gayrimenkul değerleme yönteminin kullanılmasını ve sonuçlarının koordinasyonunu içerir.

Karşılaştırmalı satış analizi yöntemi (SAP)

Değer, aralarındaki farklar için değerde uygun düzeltmeler yapıldıktan sonra, değerlemesi yapılan mülkle karşılaştırılabilir mülklerin son satışlarının analiz edilmesiyle belirlenir.

Hesaplama algoritması:

1. İlgili pazar segmentindeki karşılaştırılabilir mülklerin son satışları hakkında bilgi aramak;
2. Bilgi güvenilirliğinin analizi;
3. Fiyatlandırma farklılıklarına dayalı olarak karşılaştırılabilir nesnelerin maliyetinin ayarlanması;
4. Analoglardaki verilerin mutabakatı ve nesnenin değerinin elde edilmesi (ortalama değer, medyan değer, en yaygın değer).

Karşılaştırma sonuçlarının koordinasyonu bu yöntemin önemli yönlerinden biridir. Elde edilen verilerin basit aritmetik ortalamasına izin verilmez. Her sonucu analitik olarak incelemek ve makul bir sonuca varmak gerekir.

Nihai değer, değerleme uzmanının mevcut tüm bilgilerin analizine ve kendi mesleki deneyimine dayanarak vardığı doğrulanmış bir sonuçtur.

SAP konut değerlemesi için idealdir; Benzer nesnelerle çok sayıda işlemin gerçekleştirildiği pazar segmenti.

Sadece yöntemin özünü anlamak için verilen, bir dairenin değerlemesinde SAP kullanımına ilişkin ilkel bir örnek.

Değerleme nesnesinin ilk verileri:

• 2 odalı daire;
• yatakhane alanı;
• toplam alan/yaşam alanı/mutfak - 58/29/8 m2;
• düzen türü – yelek;
• 1. kat;
• yeniden dekore etme;
• 1998 yılında inşa edilen 9 katlı tuğla ev;
• 2 asansör (yolcu ve yük);
• yasal ve fiziksel olarak özgür;
• toplu taşıma durağı – evden 3 dakika uzaklıkta;
• bahçede park yeri bulunması;
• anaokulu, okul - yürüme mesafesinde;
• klinik - yakınlarda;
• evde süpermarket.

Son 2 ayda satılan 5 benzer mülkle yapılan işlemlere ilişkin bilgiye ulaşıldı.

Değerlendirme nesnesine göre analoglar arasındaki farklara dikkat edelim.:

• Analog 1 – 1.700.000 ovma. Asansör eksikliği – 300.000 ruble.
• Analog 2 – 1.900.000 ovma. Bir alternatif gerekli – 100.000 ruble.
• Analog 3 – 1.890.000 ovma. 6. kat – 200.000 ruble.
• Analog 4 – 1.800.000 ovma. Alanlar 62/31/11 m2 –250.000 ovmak.
• Analog 5 – 1.980.000 ovma. Merkez - 250.000 ruble.

Değerlendirilen nesnenin maliyetini hesaplayalım:

1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 ovmak.

Gerçekte hesaplama elbette çok daha karmaşıktır. Örnekte, faktörlere ilişkin bir pazar değerlendirmesi yapılmamış, sadece hazırlıksız bir şekilde gerçekleştirilmiştir.

Brüt kira çarpanı yöntemi (GRM)

Yöntem, bir nesnenin satış fiyatı ile kiraya verilmesinden elde edilecek potansiyel kira geliri arasında doğrudan bir ilişki olduğu hipotezine dayanmaktadır. Yani, potansiyel kira geliri ne kadar yüksek olursa, mülk o kadar pahalı olur.

Bir karşılaştırma birimi biçimindeki bu yöntem, VRM'nin kullanımını içerir. Satılan nesnenin fiyatının ticari amaçla kullanımından elde edilen brüt gelire oranına eşittir.

Hesaplama algoritması:

1. Mülkün 12 aylık piyasa kira gelirini belirliyoruz, yani gerçekçi olarak ne kadar kiralanabileceğini, örneğin 300 tr'ye tahmin ediyoruz. yıl içinde;
2. VRM'yi son piyasa işlemlerine göre belirliyoruz (değerleme uzmanı bunu son işlemlere göre kendisi hesaplayabilir, ancak bölge için istatistiksel verileri kullanmak daha kolaydır, varsa 20'ye eşit olsun);
3. Değerleme konusunun değerinin, nesneden elde edilen piyasa kira gelirinin GRM ile çarpılmasıyla hesaplanması.

Örneğimizdeki verilere uygulandığında nesnenin maliyeti 6.000 tr olacaktır. (300TR*20).

VRM yöntemi, nesnenin ve analoglarının özelliklerindeki farklılıklar için ek düzeltmeler gerektirmez. Bu, başlangıçta bu tür özelliklerin dikkate alındığı göreceli bir göstergedir.

Toplam kapitalizasyon oranı (CCR) yöntemi

OCC, tesisin net işletme gelirine (NOI) uygulanır.

NER, yıllık işletme giderlerinin düşüldüğü gerçek brüt gelirdir (AGR). İşletme giderleri, tesisin normal şekilde çalışamayacağı tüm masrafları içerir (kamu hizmetleri, bakım, onarım vb.).

GSYİH, potansiyel brüt gelir (PVG) ile ek hizmetlerden elde edilen gelirin toplamından kar kaybından kaynaklanan kayıpların çıkarılmasıyla hesaplanır.

PVD, gayrimenkulün aksama olmadan kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek gelirdir. Mülkün alanına ve kira bedeline bağlıdır. Buna göre tesisin atıl kalması durumunda kar kaybı yaşanmaktadır.

OCC, analog bir nesnenin NAV'ının fiyatına oranıyla belirlenir ve değerleme nesnesinin NAV'ına bölen olarak kullanılır.

Hesaplama algoritması:

1. Değerlendirilen nesnenin NOR'unun hesaplanması;
2. Gerçek satış fiyatı ve NBD miktarı hakkında güvenilir kaynaklardan veri bulunan analogların seçimi (3 veya daha fazla nesneden);
3. Analogların değerlendirme konusuna benzerliğini artıracak değişiklikler yapılması;
4. Her analog için ayrı QC hesaplaması;
5. Toplam OKC'nin belirlenmesi (tüm analogların aritmetik ortalaması);
6. Piyasa değerinin, değerli nesnenin NOR'unun seçilen analoglar için ortalama OKC'ye bölünmesinin bir bölümü olarak hesaplanması.

Bir örneğe bakalım.

Tahmin döneminde NAV'ı 250.000 bin ruble olan bir nesnenin piyasa değerini değerlendirmek gerekiyor.

Diyelim ki üç analog hakkında doğrulanmış bilgi var:

• analog 1: CHOD - 330.000 ruble, piyasa değeri - 1.200.000 ruble;
• analog: CHOD - 360.000 ruble, piyasa değeri - 1.250.000 ruble;
• analog 3: CHOD - 370.000 ruble, piyasa değeri - 1.400.000 ruble.

Değerlendirme konusunun OCC'sini hesaplayalım:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Satış fiyatı - 1.278.000 RUB. (353.000 RUB*0,276).

Sonuçların analizi

Değerlendirme faaliyetleri sırasında farklı SP yöntemleri kullanılarak elde edilen sonuçların değerlendirilebilmesi önemlidir. Deneyimli bir değerleme uzmanı, belirli bir nesneyi değerlendirirken her yöntemin ne kadar ağırlık aldığını bilir.

Mülkün değeri her üç yöntemle de belirlenebiliyorsa (ki bu her zaman geçerli değildir), olası maksimum fiyatın belirlenmesi için bir müzakere aşaması gerekli olacaktır.

Piyasa değeri, benzer nesnelerin fiyatları karşılaştırılarak hesaplanır.

Aksi takdirde, şu veya bu değerlendirme yöntemini kullanmayı reddetmek için gerekçeli bir karar verilir.

Karşılaştırmalı yaklaşımı (CA) kullanmayı reddetme

JV, gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesinde en güvenilir ve kullanımı kolay yaklaşımlardan biridir. Bu yaklaşımın tek ama en büyük dezavantajı, gerekli segmentte gelişmiş bir emlak piyasasının bulunmamasıdır. Bu gibi durumlarda ortak girişimlerden vazgeçilmesi gerekecektir. Sonuçta yalnızca benzersiz olmayan nesneleri karşılaştırabilirsiniz.

Faaliyet süresi tahmini, tahmini kaynaklar göz önüne alındığında, bireysel faaliyetleri tamamlamak için gereken çalışma süresi sayısının yaklaşık olarak tahmin edilmesi sürecidir. Operasyonların süresini tahmin ederken, operasyon çalışmasının içeriği, gerekli kaynak türleri, kaynak sayısı tahminleri ve kaynak takvimleri hakkındaki bilgilerden yararlanılır. Faaliyet sürelerinin tahmin edilmesine yönelik girdiler, belirli bir faaliyetin çalışmasının doğasına en aşina olan bir veya daha fazla proje ekibi üyesinden gelir. Süre tahminleri kademeli olarak iyileştirilir ve süreç, girdi verilerinin kalitesini ve kullanılabilirliğini dikkate alır. Örneğin, bir projede mühendislik çalışmaları ilerledikçe veriler daha ayrıntılı ve tanımlı hale gelir ve süre tahminleri daha doğru hale gelir. Dolayısıyla zaman içerisinde süre tahminlerinin giderek daha doğru hale geleceği ve güvenilirliklerinin artacağı varsayılabilir.

Operasyon süresinin tahmin edilmesi süreci, işin emek yoğunluğunun ve operasyonu tamamlamak için gereken kaynak miktarının tahmin edilmesini gerektirir; Bir operasyonu tamamlamak için gereken çalışma periyodu sayısını (operasyon süresi) kabaca tahmin etmek için kullanılırlar. Her faaliyet süresi tahmini için, sürenin tahmin edilmesinde kullanılan tüm veriler ve varsayımlar belgelenir.

Zamanlamaya izin veren çoğu proje yönetimi yazılımı, bir proje takvimi ve belirli çalışma dönemlerine sahip kaynaklar tarafından tanımlanan alternatif kaynak takvimleri kullanarak bu durumu çözer. Faaliyet akış mantığına ek olarak, faaliyetler proje takvimine ve ilgili kaynak takvimlerine göre gerçekleştirilir.

Süreç girdileri Faaliyet süresinin tahmini:

· İşlemlerin listesi (yukarıda açıklanmıştır);

· Çalışma parametreleri (yukarıda açıklanmıştır);

·

· Kaynak takvimleri

· Proje Kapsamı Açıklaması

· Kurumsal çevresel faktörler

· Örgütsel süreç varlıkları

Derecelendirmeler kaynak gereksinimleri Operasyonlar operasyonların süresini etkiler çünkü bir operasyona atanan kaynaklar ve bunların kullanılabilirliği çoğu operasyonun süresi üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Örneğin, bir operasyona ek kaynaklar veya daha düşük becerilere sahip kaynaklar atanırsa, artan iletişim, eğitim ve koordinasyon ihtiyacı nedeniyle bunların etkinliği veya üretkenliği azalabilir.

Kaynak takvimi Operasyon kaynak gereksinimleri değerlendirme sürecinin bir parçası olarak geliştirilen insan kaynaklarının türünü, kullanılabilirliğini ve yeteneklerini içerebilir. Planlanan operasyonların süresi üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilecek hem ekipman hem de malzeme kaynaklarının türü, miktarı, kullanılabilirliği ve kapasitesi (varsa) da dikkate alınır. Örneğin, tam zamanlı kıdemli ve kıdemsiz personel atanırken, kıdemli personelin genel olarak belirli bir görevi kıdemsiz personel üyesinden daha kısa sürede tamamlaması beklenebilir.

Faaliyet süreleri tahmin edilirken proje kapsam beyanında yer alan kısıtlamalar ve varsayımlar dikkate alınır. Varsayım örnekleri aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

Mevcut koşullar;

Bilginin mevcudiyeti;

Raporlama dönemlerinin süresi.

Kısıtlama örnekleri aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

Mevcut nitelikli kaynaklar;

Sözleşmenin koşulları ve gereklilikleri.

Kurumsal çevresel faktörler Faaliyet sürelerinin tahmin edilmesi sürecini etkileyebilecek unsurlar aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

Süre tahmin veritabanları ve diğer referans verileri;

Performans göstergeleri;

Süreç Varlıkları Faaliyet süresi tahmin sürecini etkileyebilecek kuruluşlar aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

Süreye ilişkin tarihsel bilgiler;

Proje takvimleri;

Planlama metodolojisi;

Birikmiş bilgi.

Faaliyet Sürelerini Tahmin Eden Süreç Araçları ve Teknikleri:

· Uzman incelemesi

· Analoglara göre değerleme

· Parametrik tahmin

· Üç noktalı tahminler .

· Rezerv analizi.

Uzman değerlendirmeleri geçmiş bilgilere dayanarak, önceki benzer projelerden süre tahminleri veya tavsiye edilen maksimum faaliyet süreleri sağlayabilir. Farklı değerlendirme yöntemlerine olan ihtiyacı ve bunlar arasındaki farklılıkların nasıl çözüleceğini belirlemek için uzman görüşünden de yararlanılabilir.

Analoglara göre değerleme gelecekteki bir projenin aynı parametrelerini veya ölçümlerini tahmin etmek için önceki benzer projelerden süre, bütçe, boyut, ağırlık ve karmaşıklık gibi parametrelerin kullanılmasını içerir. Süreyi tahmin ederken bu yöntem, mevcut projenin süresini tahmin etmek için temel olarak önceki benzer projelerin fiili süresine dayanır. Bu genel büyüklük yaklaşımı bazen projenin karmaşıklığındaki bilinen farklılıklara bağlı olarak uyarlanır.

Genellikle analog süre tahmini, proje hakkındaki ayrıntılı bilgi miktarının sınırlı olduğu durumlarda, örneğin erken aşamalarında, proje süresini tahmin etmek için kullanılır. Analoglarla tahmin yaparken tarihsel bilgilerden ve uzman değerlendirmesinden yararlanılır.

Kural olarak, analog değerleme diğer yöntemlere göre daha ucuz ve daha az zaman alıcıdır, ancak aynı zamanda genellikle daha az doğrudur. Benzer tahmin projenin tamamına veya bir kısmına uygulanabilir ve diğer tahmin yöntemleriyle birlikte kullanılabilir. Benzer tahminler, önceki faaliyetlerin sadece biçimsel olarak değil içerik olarak da benzer olması ve tahminleri hazırlayan proje ekibi üyelerinin gerekli deneyime sahip olması durumunda en güvenilirdir.

Parametrik tahmin Maliyet, bütçe ve süre gibi işletme parametrelerini sayısal olarak tahmin etmek için geçmiş veriler ile diğer değişkenler (inşaattaki metrekare gibi) arasındaki istatistiksel ilişkileri kullanır.

Operasyon süreleri, tamamlanması gereken işlerin sayısı, bir birim iş üretmek için harcanan emek süresi miktarıyla çarpılarak ölçülebilir. Örneğin, bir tasarım projesindeki bir faaliyetin süresi, çizim sayısı ile bir çizimin üretilmesi için gereken çalışma saati sayısı çarpılarak tahmin edilebilir; veya kablo döşeme süresi - kablo metre sayısını bir metre döşemek için gereken çalışma saati sayısıyla çarparak. Örneğin, atanan kaynak saatte 25 metre kablo döşeyebiliyorsa, 1000 metrenin döşenmesi için gereken süre 40 saat olacaktır (1000 metre bölü saatteki 25 metre).

BT projeleri için açıklanan yaklaşım kabul edilemez.

Bu yöntem, deneyime ve modelin temelini oluşturan verilere bağlı olarak daha yüksek derecede doğruluk sağlayabilir. Parametrik zamanlama tahminleri, diğer tahmin yöntemleriyle birlikte projenin tamamına veya bir kısmına uygulanabilir.

Üç noktalı tahminler

Faaliyet süresi tahminlerinin doğruluğu, tahmin belirsizlikleri ve riskleri dikkate alınarak artırılabilir. Bu kavram Program Değerlendirme ve Gözden Geçirme Tekniği'nden (PERT) gelmektedir. PERT, faaliyet sürelerinin aralığını tahmin etmek için üç tahmin kullanır:

Büyük olasılıkla (tm). Bir operasyonun süresi, kaynakların önceden tahsisi, performansları, operasyonu tamamlamak için kullanılabilirliklerinin gerçekçi bir tahmini, diğer katılımcılara bağımlılık ve gecikmeler dikkate alınarak belirlenir.

İyimser (to). Operasyonun süresi, operasyonun gelişimi için en uygun senaryonun analizine dayanmaktadır.

Kötümser (tp). Operasyonun süresi, operasyonun gelişimi için en olumsuz senaryonun analizine dayanmaktadır.

PERT analizi, bu üç tahminin ağırlıklı ortalamasını hesaplayarak bir operasyonun beklenen süresini(te) belirlemenizi sağlar:

te =(ila + 4tm + tp)/6

Bu denklemi (veya hatta bu üç noktanın basit aritmetik ortalamasını) temel alan süre tahminleri daha yüksek doğruluk sağlayabilir ve üç nokta, süre tahminlerindeki belirsizlik aralığının netleştirilmesine yardımcı olur.

Rezervlerin analizi. Süre tahminleri, zamanlama belirsizliğini gidermek için genel proje zamanlaması içindeki kayıplara ilişkin karşılıkları (bazen gevşeklik veya tamponlar olarak da adlandırılır) içerebilir. Kayıp rezervi, tahmini faaliyet süresinin yüzdesi veya sabit sayıda çalışma dönemi olarak ifade edilebilir veya niceliksel analiz teknikleri kullanılarak hesaplanabilir.

Daha doğru proje bilgileri elde edildikçe kayıp rezervleri kullanılabilir, azaltılabilir veya ortadan kaldırılabilir. Olası kayıplar program belgelerinde açıkça tanımlanmalıdır.

Süreç çıktıları Operasyon süresinin tahmini:

· Operasyon süresi tahminleri

·

Operasyon süresi tahminleri Operasyonları tamamlamak için gereken en muhtemel çalışma periyodu sayısına ilişkin niceliksel tahminlerdir. Operasyon süresi tahminleri bir dizi olası değeri içerebilir. Örneğin:

“2 hafta +\- 2 gün” derecelendirmesi, operasyonun en az 8 en fazla 12 gün boyunca (beş günlük bir çalışma haftası varsayılarak) gerçekleştirileceği anlamına gelir.

“Operasyonun 3 haftadan uzun sürme ihtimali %15'tir” tahmini, operasyonun 3 haftadan kısa sürede tamamlanma ihtimalinin yüksek (%85) olduğu anlamına gelmektedir.

Proje belgelerinde güncellemeler. Güncellenebilecek proje belgeleri aşağıdakileri içerir ancak bunlarla sınırlı değildir:

Çalışma parametreleri;

Beceri düzeyi ve kaynak kullanılabilirliği gibi faaliyet sürelerini tahmin ederken yapılan varsayımlar.

Planlama geliştirme

Zaman çizelgesi geliştirme, bir proje zaman çizelgesi oluşturmak için faaliyet dizilerini, sürelerini, kaynak gereksinimlerini ve zaman kısıtlamalarını analiz etme sürecidir. Planlama aracına etkinliklerin, sürelerin ve kaynakların girilmesi, proje etkinlikleri için planlanan tamamlanma tarihlerini içeren bir zamanlama oluşturur. Kabul edilebilir bir proje programı geliştirmek genellikle tekrarlanan bir süreçtir. Proje faaliyetleri ve kilometre taşları için planlanan başlangıç ​​ve bitiş tarihlerini tanımlar. Bir program geliştirmek, ilerlemenin izleneceği bir temel oluşturabilecek doğrulanmış bir proje programı oluşturmak için süre ve kaynak tahminlerinin gözden geçirilmesini ve gözden geçirilmesini gerektirebilir. Programın gözden geçirilmesi ve gerçekçi tutulması, iş ilerledikçe, proje yönetim planı değiştikçe ve risk olaylarının niteliği belirlendikçe proje boyunca devam eder.

Zamanlamayla ilgili daha fazla bilgi için bkz. Planlama İçin Uygulama Standardı.

Program Geliştirme sürecine girdiler:

· Operasyonların listesi

· Çalıştırma Seçenekleri

· Proje ağ şemaları7

· Operasyon kaynağı gereksinimleri

· Kaynak takvimleri

· Operasyon süresi tahminleri

· Proje Kapsamı Açıklaması

· Kurumsal çevresel faktörler

· Süreç Varlıkları

Tüm girdiler daha önce zaten açıklanmıştır.

Program Geliştirme Sürecinin Araç ve Teknikleri

· Ağ analizi

· Kritik yol metodu

· Kritik zincir yöntemi

· Kaynak Dengeleme

· Olursa senaryo analizi

· İlerleme ve gecikmelerin uygulanması

· Sıkıştırmayı Zamanlama

· Planlama Aracı

Ağ analizi proje takvimi oluşturmaya yönelik bir teknolojidir. Proje faaliyetlerinin tamamlanmamış bölümleri için erken ve geç başlangıç ​​ve bitiş tarihlerini hesaplamak amacıyla kritik yol yöntemi, kritik zincir yöntemi, olası senaryo analizi ve kaynak seviyelendirme gibi çeşitli analitik teknikleri kullanır. Ağdaki bazı yollar, zamanlama sıkıştırmasında ve diğer analizlerde tanımlanabilecek ve kullanılabilecek birleşme veya ayrılma noktalarına sahip olabilir.

Kritik yol metodu proje ağının ileri ve geri analizini yaparak, kaynak kısıtlarını dikkate almadan tüm faaliyetler için teorik erken başlangıç ​​ve bitiş tarihlerinin yanı sıra geç başlangıç ​​ve bitiş tarihlerini hesaplamanıza olanak tanır. Ortaya çıkan erken başlangıç ​​ve bitiş tarihlerinin mutlaka proje takvimi olması gerekmez; bunun yerine, aktivite sürelerine, mantıksal ilişkilere, ilerlemelere, gecikmelere ve diğer bilinen kısıtlamalara bağlı olarak aktivitelerin planlanabileceği zaman dilimlerini belirtirler.

Hesaplanan erken ve geç başlangıç ​​ve bitiş tarihleri, operasyonun genel akışından etkilenebilir; bu da programın esnek olmasına ve pozitif, negatif veya sıfır olabilmesine olanak tanır. Ağdaki herhangi bir yol için toplam bolluk olarak adlandırılan zamanlama esnekliği, erken ve geç tarihler arasındaki pozitif farkla ölçülür. Kritik yolların toplam bolluğu sıfır veya negatiftir ve kritik yol üzerindeki zamanlanmış faaliyetlere kritik faaliyetler adı verilir. Kritik yol tipik olarak sıfır toplam gevşeklik ile karakterize edilir. Ağlarda kritik yola yakın birden fazla yol bulunabilir. Sıfır veya pozitif gevşekliğe sahip bir ağda yollar oluşturmak, işlem sürelerinin, mantıksal bağlantıların, ilerlemelerin, gecikmelerin ve diğer zamanlama kısıtlamalarının uyarlanmasını gerektirebilir. Bir ağdaki bir yolun toplam gevşekliği hesaplandıktan sonra, serbest bolluk da belirlenebilir - belirli bir ağ yolu üzerinde hemen ardından gelen herhangi bir işlemin erken başlatılmasını geciktirmeden bir işlemin geciktirilebileceği süre.

Kritik zincir kaynak kısıtlamalarına göre proje programını değiştiren bir ağ analiz tekniğidir. Başlangıçta proje ağ diyagramı süre tahminlerine, belirtilen bağımlılıklara ve kısıtlamalara dayalı olarak oluşturulur. Daha sonra kritik yol hesaplanır. Kritik yol belirlendikten sonra kaynak kullanılabilirliği dikkate alınır ve ortaya çıkan zamanlama, kaynak kısıtlamaları dikkate alınarak belirlenir. Ortaya çıkan zamanlama genellikle değiştirilmiş bir kritik yola sahiptir.

Kaynak kısıtlamalarına sahip kritik bir yol, kritik zincir olarak bilinir. Kritik zincir yöntemi, belirsizliği yönetmek için iş dışı faaliyetler biçiminde süre tamponları ekler. Kritik zincirin sonunda bulunan tamponlardan biri tasarım tamponu olarak bilinir ve durum tamamlanma tarihini kritik zincirdeki gecikmelerden korur.

Besleme tamponları olarak bilinen ek tamponlar, kritik zincirin dışından birbirine bağlı işlemler zincirinin kritik zincire girdiği her noktada bulunur. Besleme tamponları böylece kritik devreyi gelen devreler tarafından geride bırakılmaktan korur. Her bir tamponun boyutu, belirli bir tampona yol açan bağımlı işlemler zincirinin süresindeki belirsizliği hesaba katmalıdır. Zamanlama arabelleği aktiviteleri tanımlandıktan sonra, zamanlama aktiviteleri en son planlanan başlangıç ​​ve bitiş tarihlerine göre planlanır. Bu nedenle, ağ yollarının tüm akışını yönetmek yerine, kritik zincir yöntemi, kalan tampon sürelerini, aktivite zincirlerinin kalan süreleriyle karşılaştırarak yönetmeye odaklanır.

Kaynak Dengeleme halihazırda kritik yol yöntemiyle analiz edilmiş bir programa uygulanan bir ağ analiz tekniğidir. Kaynak dengeleme, ortak veya kritik ihtiyaç duyulan kaynakların yalnızca belirli zamanlarda veya yalnızca sınırlı miktarlarda mevcut olduğu durumlarda veya kaynak kullanımını sabit bir düzeyde tutmak için kullanılabilir. Kaynakların yeniden atanması sırasında kaynak dengeleme gereklidir; örneğin bir kaynağın aynı zaman diliminde iki veya daha fazla aktiviteyi gerçekleştirmek üzere atanması, paylaşılan veya kritik gerekli kaynakların yalnızca belirli zamanlarda veya yalnızca sınırlı miktarlarda mevcut olması durumunda. Kaynak dengeleme çoğu zaman orijinal kritik yolda bir değişikliğe neden olabilir.

Olursa senaryo analizi

Bu, “Durum ‘X’ senaryosuna göre gelişirse ne olur?” sorusunun analizidir. Bu durumda, bir zamanlama modeli kullanılarak çeşitli senaryoların (örneğin, temel unsurların tesliminde bir gecikme, bireysel mühendislik operasyonlarının süresinde bir artış) veya öngörülemeyen etkilerin hesaplandığı bir ağ analizi gerçekleştirilir. dış faktörler (örneğin, grev veya lisans prosedüründeki değişiklik) simüle edilir. Olasılık analizinin sonuçları, olumsuz koşullar altında bir proje programının fizibilitesini değerlendirmek ve beklenmedik durumlarla başa çıkmak veya bunların etkilerini hafifletmek için beklenmedik durum ve müdahale planları oluşturmak için kullanılabilir. Simülasyon, aktivite sürelerine ilişkin farklı varsayımlar kullanarak farklı proje sürelerinin hesaplanmasını içerir. En iyi bilinen yöntem, her bir faaliyet için faaliyet süresinin olası değerlerinin dağılımının belirlendiği ve tüm projenin olası çıktılarının dağılımını hesaplamak için kullanılan Monte Carlo yöntemidir.

Olası satışlar ve gecikmeler Uygulanabilir bir program geliştirmek için ağ analizi sırasında yapılan ayarlamalardır.

Sıkıştırmayı Zamanlama Proje kapsamını, zaman kısıtlamalarını, durum tarihlerini veya diğer zamanlama hedeflerini değiştirmeden proje süresini kısaltır. Zamanlama sıkıştırma yöntemleri şunları içerir:

sıkıştırma. Programların en az maliyetle mümkün olduğu kadar nasıl sıkıştırılabileceğini belirlemek için maliyet ve program arasındaki dengeleri analiz eden bir program sıkıştırma tekniği. Sıkıştırma örnekleri arasında fazla mesainin onaylanması, ek kaynakların kullanılması veya kritik yol etkinliklerinin teslimatını hızlandırmak için ödeme yapılması yer alabilir. Sıkıştırma yalnızca ek kaynakların süreyi azaltabileceği işlemler için etkilidir. Sıkıştırma her zaman geçerli bir alternatif sağlamaz ve risklerin ve/veya maliyetlerin artmasına neden olabilir.

hızlı Geçiş. Bu program sıkıştırma yönteminde, normalde sıralı olarak gerçekleştirilen aşamalar veya faaliyetler paralel olarak gerçekleştirilir. Buna bir örnek, tüm mimari çizimler hazırlanmadan önce bir binanın temelinin inşa edilmesidir. Hızlı bir geçiş, yeniden çalışmaya ve artan riske yol açabilir. Hızlı geçiş yalnızca süreyi azaltmak için işlemler üst üste istiflenebildiğinde geçerlidir.

Otomatik araçlar Zamanlayıcılar, etkinlik bilgilerine, ağ diyagramlarına, kaynaklara ve etkinlik sürelerine dayalı olarak başlangıç ​​ve bitiş tarihleri ​​oluşturarak planlama sürecini kolaylaştırır. Planlama aracı diğer proje yönetimi yazılımları veya manuel yöntemlerle birlikte kullanılabilir.

Program Geliştirme sürecinin çıktıları:

· Proje takvimi

· Temel program

· Verileri planla

· Proje Dokümanı Güncellemeleri

Proje takvimi Her operasyon için en azından planlanmış bir başlangıç ​​tarihi ve planlanan bitiş tarihi içerir. Kaynak planlaması erken yapılırsa proje programı, kaynak tahsisi onaylanana ve tahmini başlangıç ​​ve bitiş tarihleri ​​onaylanana kadar geçici kalacaktır. Bu süreç genellikle proje yönetim planının geliştirilmesinden sonra gerçekleşir. Her bir faaliyet için belirli başlangıç ​​ve bitiş durum tarihlerini içeren bir direktif proje programı da geliştirilebilir. Proje programı, bazen "özet program" veya "dönüm noktası programı" olarak adlandırılan bir özet biçiminde veya ayrıntılı bir biçimde sunulabilir. Bir proje programı tablo halinde sunulabilmesine rağmen, en yaygın kullanılan grafiksel gösterim aşağıdaki formatlardan biridir:

dönüm noktası grafikleri. Bu grafikler şerit grafiklere benzer, ancak yalnızca önemli teslimatların ve önemli dış olayların planlanan başlangıç ​​veya bitiş tarihlerini gösterir.

şerit çizelgeleri. Çubukların faaliyetleri temsil ettiği bu grafikler, faaliyetlerin başlangıç ​​ve bitiş tarihlerini ve beklenen sürelerini gösterir. Şerit grafiklerin okunması nispeten kolaydır ve genellikle organizasyonlarda üst düzey yönetime bilgi sunmak için kullanılır. Yönetim bilgilerini kontrol etmek ve değiş tokuş etmek için, bazen toplu işlemler olarak adlandırılan, kilometre taşları arasında kalan veya birden fazla birbirine bağlı paketi birleştiren büyük özet işlemler kullanılır ve şerit grafiklerinde görüntülenir.

proje ağ diyagramları. Faaliyet tarihi bilgilerini içeren bu diyagramlar genellikle hem proje ağı mantığını hem de projenin kritik yol faaliyetlerini gösterir. Bu diyagramlar, düğüm etkinliği diyagramı formatında veya bazen mantıksal şerit diyagramı olarak da adlandırılan zamana dayalı ağ diyagramı formatında sunulabilir.

Temel program Ağ analizi kullanılarak geliştirilen proje takviminin özel bir versiyonudur. Temel başlangıç ​​ve bitiş tarihlerini içeren temel program olarak proje yönetimi ekibi tarafından kabul edilir ve onaylanır. Temel program, proje yönetim planının bir öğesidir.

Verileri planla Proje, en azından program kilometre taşlarını, planlanan faaliyetleri, faaliyet parametrelerini ve belirlenen varsayım ve kısıtlamaların belgelenmesini içerir. Ek belgelerdeki ayrıntı düzeyi uygulama alanına göre değişir. Ek belgeler özellikle aşağıdaki bilgileri içerebilir:

Belirli bir zaman dilimi için kaynak gereksinimleri, genellikle kaynak histogramları biçiminde;

İyimser ve kötümser gibi, kaynak seviyelendirmesi olan ve olmayan, gerekli tarihleri ​​olan ve olmayan alternatif programlar;

Olası kayıplar için rezervler.

Program verileri, kaynak histogramları, nakit akışı tahminleri ve sipariş ve teslimat programları gibi unsurları içerebilir.

Dokümantasyon olabilecek projeler güncellenmiş aşağıdakileri içerir ancak bunlarla sınırlı değildir:

Operasyon kaynak gereksinimleri. Kaynak dengelemenin, ihtiyaç duyulan kaynakların türlerine ve miktarlarına ilişkin ön tahminler üzerinde önemli bir etkisi olabilir. Kaynak seviyelendirme analizi projenin kaynak gereksinimlerini değiştirirse gereksinimler güncellenir.

Çalışma parametreleri. Faaliyet parametreleri, revize edilen kaynak gereksinimlerini ve program geliştirme sürecinin neden olduğu diğer revizyonları içerecek şekilde güncellenir.

Takvim. Her proje takvimi, proje zamanlamasını oluşturmak için temel olarak farklı takvim birimlerini kullanabilir.

Risk kaydı. Risk listesinin, zaman çizelgesini oluşturmak için yapılan varsayımların bir sonucu olarak ortaya çıkan fırsatları veya tehditleri yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekebilir.

Zamanlama yönetimi

Zaman çizelgesi yönetimi, proje performansını değerlendirmek ve temel zaman çizelgesindeki değişiklikleri yönetmek için bir projenin durumunu izleme sürecidir. Zamanlama yönetimi şunlarla ilgilidir:

Proje takviminin mevcut durumunun belirlenmesi;

Program değişikliklerine neden olan faktörlerin etkisi;

Proje programındaki değişikliklerin gerçeklerinin belirlenmesi;

Gerçek değişiklikleri meydana geldikçe yönetmek.

Program yönetimi, genel değişiklik kontrolünün uygulanması sürecinin bir unsurudur

Proje yönetimi planı, zamanlama yönetimi planını ve zamanlama temel çizgisini içerir. Zamanlama yönetimi planı, zamanlamanın nasıl yönetileceğini ve kontrol edileceğini açıklar. Program temel çizgisi, değişikliklerin, düzeltici veya önleyici faaliyetlerin gerekli olup olmadığını belirlemek amacıyla gerçek sonuçlarla karşılaştırmak için kullanılır.

"Denetim beyanları", N 1, 1999

<*>Daha fazla ayrıntı için bkz. İş Değerlemesi / Alt. ed. A.G. Gryaznova ve M.A. Fedotova. - M.: Finans ve İstatistik, 1998

İşletme değerlemesinin konusu, değerleme konusu şirketin sahip olduğu sermayenin piyasa değeridir. İşletme değerlemesinde üç yaklaşım vardır: gelir, maliyet ve karşılaştırmalı. Bu yaklaşımların her biri, değerlendirilen şirketin farklı yönlerini yansıtır ve belirli bilgilere dayanır. Bir veya başka bir yaklaşımın kullanılması ancak gerekli koşulların mevcut olması durumunda mümkündür.

Gelir yaklaşımı, özsermayenin değerini, değerlemesi yapılan şirketin gelecekteki gelirinin bugünkü değerlerinin toplamı olarak tanımlar. Değerlendirmenin bilgi tabanı, giderlerin satışından elde edilen gelir ve nakit akışı miktarına ilişkin tahmin verileridir. Önemli maddi varlıklara sahip olan ancak sürekli bir mali kriz içinde olan işletmelerin değerlemesinde bu yaklaşımın uygulanması imkansızdır.

Maliyet yaklaşımı, bir şirketin özsermaye maliyetini, varlıklarının piyasa değeri eksi borç alınan fonların toplamı olarak tanımlar. Hesaplama, varlıkların ve borçların mevcut durumunu yansıtan bilgilere dayanmaktadır. Varlıkların değeri, yeniden inşasının toplam maliyeti (değerleme tarihindeki fiyatlar ve standartlar üzerinden) ile değerlemede genellikle uzman tarafından değerleme uzmanı tarafından belirlenen fiziksel, manevi ve ekonomik yıpranma için bir indirimi temsil eden amortisman arasındaki farkı temsil eder. araç. Yaklaşımın uygulanması için en uygun alan, önemli maddi varlıklara sahip bir şirkettir. Aksi takdirde değerleme uzmanı, maddi olmayan duran varlıkların piyasa değerini belirleme sorunuyla karşı karşıya kalır.

Karşılaştırmalı yaklaşım, bir firmanın özsermayesinin değerinin, yeterince olgun bir piyasada ne kadara satılabileceğine göre belirlendiğini varsayar. Başka bir deyişle, değerlemesi yapılan işletmenin değeri için en muhtemel fiyat, benzer bir şirketin piyasa tarafından kaydedilen gerçek satış fiyatı olabilir.

Değerlendirme prosedürü, belirli bir yaklaşımın parçası olan belirli bir yöntemin kullanılmasını içerir. Değerlendirme yöntemi, belirli değerlendirme teknikleri ve araçlarının bütünlüğünü ve uygulama sırasını temsil eder; hesaplamalar, analitik hesaplamalar ve ayarlamalar.

Uygulanabilirliğini ve ortaya çıkan değerin objektifliğini kanıtlayan karşılaştırmalı yaklaşımın teorik temeli aşağıdaki temel hükümlerdir.

Değerleme uzmanı ilk olarak benzer işletmeler (hisseler) için piyasanın fiilen oluşturduğu fiyatları referans olarak kullanır. Gelişmiş bir mali piyasanın varlığında, işletmenin bir bütün olarak veya bir hisse olarak fiili alım ve satım fiyatı, işletmenin özsermayesinin değerini etkileyen çok sayıda faktörü en bütünsel olarak hesaba katar. Bu faktörler arasında belirli bir iş türü için arz ve talep oranı, risk düzeyi, endüstrinin gelişme beklentileri, işletmenin belirli özellikleri vb. yer alır. Bu sonuçta piyasaya güvendiği için değerleme uzmanının işini kolaylaştırır.

İkincisi, karşılaştırmalı yaklaşım alternatif yatırımlar ilkesine dayanmaktadır. Hisse senetlerine yatırım yapan bir yatırımcı, her şeyden önce gelecekteki geliri satın alır. Belirli bir işletmenin üretim, teknolojik ve diğer özellikleri yatırımcıyı yalnızca gelir elde etme olasılığı açısından ilgilendirmektedir. Yeterli risk ve sermayenin serbestçe yerleştirilmesiyle yapılan yatırımlardan maksimum getiri elde etme isteği, piyasa fiyatlarının eşitlenmesini sağlar.

Üçüncüsü, bir işletmenin fiyatı onun üretim ve finansal yeteneklerini, pazar konumunu ve gelişme beklentilerini yansıtır. Sonuç olarak, benzer işletmelerde fiyat ile kâr, temettü ödemeleri, satış hacmi, özsermayenin defter değeri gibi en önemli finansal parametreler arasındaki ilişkinin aynı olması gerekir. Bu finansal parametreler yatırımcının elde edeceği gelirin şekillenmesinde belirleyici rol oynamaktadır.

Karşılaştırmalı yaklaşımın en büyük avantajı, değerleme uzmanının benzer işletmelerin gerçek alım ve satış fiyatlarına odaklanmasıdır. Bu durumda, değerleme uzmanı yalnızca analogun değerlenen nesneyle karşılaştırılabilirliğini sağlayan ayarlamalarla sınırlı olduğundan fiyat piyasa tarafından belirlenir. Diğer yaklaşımları kullanırken değerleme uzmanı, hesaplamalara dayanarak işletmenin değerini belirler.

Karşılaştırmalı yaklaşım, geriye dönük bilgiye dayalıdır ve bu nedenle işletmenin üretim ve finansal faaliyetlerinin gerçekte elde edilen sonuçlarını yansıtırken, gelir yaklaşımı gelecekteki gelire ilişkin tahminlere odaklanır. Karşılaştırmalı yaklaşımın bir diğer avantajı, belirli bir yatırım nesnesi için arz ve talebin gerçek bir yansımasıdır, çünkü fiili işlemin fiyatı, piyasadaki durumu en bütünsel olarak hesaba katar.

Ancak karşılaştırmalı yaklaşımın değerleme uygulamasında kullanımını sınırlayan bir takım önemli dezavantajları vardır. Her şeyden önce hesaplamanın temeli geçmişte elde edilen finansal sonuçlardır. Sonuç olarak, yöntem işletmenin gelecekte gelişmesine yönelik beklentileri göz ardı etmektedir. Daha sonra, yalnızca değerlemesi yapılan şirket için değil, aynı zamanda değerleme uzmanı tarafından analog olarak seçilen çok sayıda benzer şirket için de en kapsamlı finansal bilgilerin mevcut olması durumunda karşılaştırmalı bir yaklaşım mümkün olacaktır. Analog işletmelerden ek bilgi edinmek oldukça karmaşık bir süreçtir. Son olarak, değerleme uzmanının karmaşık ayarlamalar, nihai değerde ayarlamalar ve ciddi gerekçe gerektiren ara hesaplamalar yapması gerekir. Bunun nedeni, pratikte tamamen aynı işletmelerin bulunmamasıdır. Bu nedenle değerleme uzmanı, nihai değerin belirlenmesi sürecinde bu farklılıkları tespit etmek ve bunları dengelemenin yollarını belirlemekle yükümlüdür.

Dolayısıyla karşılaştırmalı bir yaklaşımın kullanılması olasılığı üç koşula bağlıdır. Yaklaşım fiilen tamamlanmış işlemlere ilişkin verilerin kullanılmasını içerdiğinden, ilk koşul aktif bir finansal piyasanın işleyişidir. İkinci koşul, piyasanın açıklığı veya değerleme uzmanının ihtiyaç duyduğu finansal bilgilerin mevcudiyetidir. Üçüncü koşul, fiyat ve finansal bilgileri biriktiren özel hizmetlerin varlığıdır. Karşılaştırmalı yaklaşım oldukça fazla emek gerektirdiğinden ve nispeten pahalı olduğundan uygun bir veri bankasının oluşturulması değerleme uzmanının işini kolaylaştıracaktır.

Değerlendirmenin amaçlarına, amacına ve özel koşullarına bağlı olarak karşılaştırmalı yaklaşım üç ana yöntemin kullanılmasını içerir: analog şirket yöntemi, işlem yöntemi ve sektör katsayıları yöntemi.

Eş şirket yöntemi veya sermaye piyasası yöntemi, açık borsa tarafından üretilen fiyatların kullanılmasına dayanmaktadır. Dolayısıyla karşılaştırmanın temeli açık anonim şirketlerin birim hisse başına fiyatıdır. Bu nedenle, saf haliyle bu yöntem, azınlık hissesinin değerlemesinde kullanılır.

İşlem yöntemi veya satış yöntemi, işletmenin bir bütün olarak veya kontrol hissesinin satın alma fiyatlarına odaklanır. Bu, bu yöntemin optimal uygulama kapsamını belirler - bir işletmenin veya kontrol hissesinin değerlendirilmesi.

Endüstri katsayıları yöntemi veya endüstri oranları yöntemi, fiyat ile belirli finansal parametreler arasında önerilen ilişkilerin kullanımına dayanmaktadır. Endüstri katsayıları, bir işletmenin satış fiyatı ve en önemli üretim ve finansal özelliklerine ilişkin özel araştırma enstitüleri tarafından yapılan uzun vadeli istatistiksel gözlemlere dayanarak hesaplanır. Genellemenin bir sonucu olarak, değerlemesi yapılan işletmenin değerini belirlemek için oldukça basit formüller geliştirildi. Örneğin Bir benzin istasyonunun fiyatı aylık gelirin 1,2 - 2,0'ı arasında dalgalanıyor. Bir perakende işletmenin fiyatını belirlemek için, değerlemesi yapılan işletmenin elindeki ekipman ve envanterin piyasa değerini, net yıllık gelirin 0,75 - 1,5 ile çarpılmasıyla elde edilen tutara eklemelisiniz.

Bu makale analog şirket yöntemini ele alacaktır. Bunun nedeni, analog şirket yöntemini ve işlem yöntemini uygulama teknolojilerinin pratik olarak aynı olmasıdır, fark yalnızca ilk fiyat bilgisi türünde yatmaktadır: bu ya herhangi bir şey sağlamayan bir hissenin fiyatıdır. kontrol unsurları veya kontrol unsurlarına ilişkin prim de dahil olmak üzere kontrol hissesinin fiyatı.

Değerlendirme nesnesi ile yöntemin örtüşmediği durum belirli bir zorluk ortaya çıkarmaktadır. Örneğin Analoglara ilişkin fiyat bilgilerinin yalnızca fiilen satılan azınlık hisseleri ile sunulduğu durumlarda, işletmenin kontrol hisselerinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda değerleme uzmanının gerekli düzeltmeleri yaparak ön maliyeti kontrol primi tutarı kadar artırması gerekir.

Endüstri katsayıları yöntemi, uzun süreli gözlem gerektiren gerekli bilgilerin bulunmaması nedeniyle yurt içi uygulamada henüz yeterli dağılıma sahip değildir.

Bir işletmenin değerinin belirlenmesinde karşılaştırmalı yaklaşımın özü aşağıdaki gibidir. Yakın zamanda satılan, değerlemesi yapılan işletmeye benzer bir işletme seçilir. Daha sonra benzer bir işletme için satış fiyatının herhangi bir finansal göstergeye oranı hesaplanır. Bu orana çarpan denir. Çarpanı, değerlemesi yapılan şirketin aynı temel mali göstergesiyle çarparak değerini elde ederiz.

Örnek<**>. Son mali yılda 950 milyon ruble net kar elde eden bir işletmeyi değerlendirmek gerek. Analist, benzer bir şirketin yakın zamanda 8.000 milyon rubleye satıldığını ve aynı dönemde net kârının 800 milyon ruble olduğunu biliyor.

<**>Bkz. Grigoriev V.V., Fedotova M.A. Kurumsal değerleme. Teori ve pratik. - M .: Infra-M, 1997. S. 133.

1. Benzer bir şirket için çarpanı hesaplayacağız

fiyat / net kâr = 8000: 800 = 10.

1. Değerlemesi yapılan şirketin değerini belirleyelim:

950 x 10 = 9500 milyon ruble.

Görünen basitliğine rağmen, bu yöntem, değerlenen şirketin emsalleriyle maksimum karşılaştırılabilirliğini sağlamak için oldukça karmaşık ayarlamalar yapmayı gerektirdiğinden, yüksek vasıflı ve profesyonel değerleme uzmanları gerektirir. Ek olarak, değerleme uzmanının belirli koşullara, değerlendirme amaçlarına ve bilgi kalitesine dayalı olarak öncelik karşılaştırılabilirlik kriterlerini belirlemesi gerekir.

İşletme değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım birçok açıdan gelir kapitalizasyonu yöntemine benzer. Her iki durumda da değerleme uzmanı şirketin değerini şirketin gelirine göre belirler. Temel fark, gelir miktarının şirketin değerine dönüştürülme biçiminde yatmaktadır. Kapitalizasyon yöntemi, gelirin genel piyasa verilerine dayalı bir kapitalizasyon oranına bölünmesini içerir. Karşılaştırmalı yaklaşım, elde edilen gelirle karşılaştırmalı olarak piyasa fiyatı bilgileri üzerinden çalışır ve verilen örnekte gelir, oranın değeri ile çarpılır.

Bir işletmenin benzer bir şirketin yöntemleri ve işlemleri kullanılarak değerlendirilmesi süreci aşağıdaki ana aşamaları içerir.

Aşama I - gerekli bilgilerin toplanması;

Aşama II - benzer işletmelerin listesinin karşılaştırılması;

Aşama III - finansal analiz;

Aşama IV - tahmini çarpanların hesaplanması;

Aşama V - çarpan değerinin seçimi;

Aşama VI - nihai maliyetin belirlenmesi;

Aşama VII - son ayarlamaların yapılması.

Analog işletmelerin seçiminde temel ilkeler

İşletme değerlemesinde karşılaştırmalı bir yaklaşım, iki tür bilginin (piyasa (fiyat) ve finansal) kullanımına dayanmaktadır.

Piyasa bilgisi, değerlemesi yapılan şirkete benzer hisselerin gerçek alım ve satım fiyatlarına ilişkin verilerdir. Bilginin kalitesi ve bulunabilirliği borsanın gelişmişlik düzeyine bağlıdır. Yurt içi borsanın oluşumu henüz tamamlanmamıştır, ancak Finmarket, AK&M, Rosbusinessconsulting gibi bir dizi kurum, finansal piyasaların durumu hakkında günlük bültenler, menkul kıymet alım satım teklifleri ve araştırmalar yayınlamaktadır. en büyük işletmelerin borsalarının faaliyeti.

Mali bilgiler genellikle muhasebe ve mali tabloların yanı sıra, hem şirketlerin benzerliklerinin belirlenmesine hem de istenen karşılaştırılabilirliği sağlamak için gerekli düzeltmelerin yapılmasına olanak tanıyan ek bilgilerle temsil edilir. Ek bilgiler, ulusal hesaplar sisteminin standartlarını doğru bir şekilde uygulamanıza, varlıkların fazlalığını veya eksikliğini belirlemenize, alışılmadık olaylar için ayarlamalar yapmanıza vb. olanak sağlayacaktır. Finansal bilgilerin cari yıl ve önceki döneme ait tablolarda sunulması gerekmektedir. Geçmişe yönelik bilgiler genellikle 5 yıllık bir süre boyunca toplanır. Ancak işletmenin geçmişteki faaliyet koşulları, değerlendirme tarihinde faaliyet gösterdiğinden önemli ölçüde farklıysa bu dönem farklı olabilir. Finansal bilgilerin sadece değerlendirilen şirket için değil aynı zamanda analoglar için de toplanması gerektiği vurgulanmalıdır. Değerleme uzmanı tarafından seçilen işletmelerin tam listesine ilişkin tüm raporlamalar düzeltmeye tabidir. Bu nedenle karşılaştırmalı yaklaşım son derece zaman alıcı ve pahalıdır. Ek olarak, uygulamanın gösterdiği gibi, bilgilerin kapsamlı bir analizi olumsuz sonuç verebilir. Değerlendirici, harcanan zaman ve paraya rağmen gerekli benzerliğin eksik olduğu ve yöntemin uygulanamayacağı sonucuna varır. Finansal bilgiler, değerleme uzmanı tarafından süreli yayınlardaki yayınlardan veya yazılı talep üzerine alınabileceği gibi, doğrudan işletmeden de görüşme sırasında elde edilebilmektedir. Finansal bilgilerin bileşimi, değerlemenin spesifik amacına, değerleme uzmanının stratejisine ve metodolojisine ve analogların seçim aşamasına bağlıdır.

Karşılaştırılabilir şirketlerin seçim süreci birkaç aşamada gerçekleştirilir. İlk aşamada sözde “şüpheli” çevresi belirleniyor. Değerlendirilen işletmeye benzeyen mümkün olan maksimum sayıda işletmeyi içerir. Bu tür şirketlerin araştırılması, ana rakiplerin belirlenmesi ve geçtiğimiz yıl içinde birleşen ve satın alınan şirketlerin listesinin gözden geçirilmesiyle başlıyor. Elektronik veritabanlarını kullanmak mümkündür ancak bu tür bilgiler yeterince eksiksiz olmayabileceğinden ek bilgi gerektirir. İlk aşamadaki karşılaştırılabilirlik kriterleri oldukça keyfidir ve genellikle sektör benzerlikleriyle sınırlıdır. İkinci aşamada “aday” listesi derleniyor. Analist, resmi raporlamanın ötesinde ek bilgilere ihtiyaç duyduğundan, bunları doğrudan işletmelerden toplamak zorundadır. Bu nedenle, bazı şirketlerin gerekli bilgileri sağlamayı reddetmesi ve ayrıca sağlanan bilgilerin kalitesiz ve güvenilmez olması nedeniyle ilk liste kısaltılabilir. Değerlendirme kriterleri firmaların en önemli özelliklerine uygun olmalıdır. Analog tüm kriterleri karşılıyorsa değerlendirmenin sonraki aşamalarında kullanılabilir. Karşılaştırılabilirliğe karar vermek değerleme uzmanının sorumluluğundadır. Üçüncü aşamada, analistin değerlendirilen şirketin değerini belirlemesine olanak tanıyacak nihai bir analog listesi derlenir. İşletmelerin bu listeye dahil edilmesi, alınan ek bilgilerin kapsamlı bir analizine dayanmaktadır. Bu aşamada analist karşılaştırılabilirlik kriterlerini sıkılaştırır ve üretim çeşitlendirme düzeyi, pazar konumu, rekabetin niteliği vb. faktörleri değerlendirir. Karşılaştırılabilirlik kriterlerinin bileşimi, değerlendirme koşullarına, gerekli bilgilerin mevcudiyetine, değerleme uzmanı tarafından geliştirilen tekniklere ve yöntemlere göre belirlenir. Uygulamada, nihai seçimin yapıldığı tüm faktörleri analiz etmek mümkün değildir ancak sektör benzerliği kriteri zorunludur.

Ana seçim kriterlerini ele alalım.

Endüstri benzerliği. Potansiyel olarak karşılaştırılabilir şirketlerin listesi her zaman aynı sektöre aittir, ancak bir sektördeki veya ürünlerini aynı pazarda sunan tüm şirketler karşılaştırılabilir değildir. Değerleme uzmanı aşağıdaki ek faktörleri dikkate almalıdır:

• Üretim çeşitliliği düzeyi. Bir işletmenin bir tür ürün üretmesi veya bir ürünün üretime önemli ölçüde hakim olması ve toplam kârın %85'ini sağlaması ve benzer bir şirketin geniş bir ürün ve hizmet yelpazesine odaklanmış olması veya benzer bir ürünün toplam kârın %20'sinden fazlasını sağlamaması durumunda o zaman bu tür şirketler değerleme uzmanı açısından karşılaştırılamaz;
• üretilen ürünlerin değiştirilebilirliğinin doğası. Böylece işletmelerden birinin teknolojik donanımı yalnızca belirli bir ürünün üretimini sağlayabilmektedir. Piyasa durumu değişirse, böyle bir işletmenin ciddi teknik yeniden donanıma ihtiyacı olacaktır. Bir analog, yeni ürünlerin üretimi için kolayca yeniden yapılandırılabilen ekipmanı kullanarak benzer bir ürün üretir. Sonuç olarak işletmeler piyasa durumundaki değişikliklere farklı tepkiler vereceklerdir;
• Aynı ekonomik faktörlere bağımlılık. Toplu inşaat alanlarında ve uzak ekonomik bölgelerde faaliyet gösteren inşaat şirketlerinin sermaye maliyeti, diğer kriterlerin yeterince benzer olması durumunda (örneğin, çalışan sayısı, inşaat makineleri ve mekanizmaları filosunun bileşimi) önemli ölçüde farklılık gösterecektir. Farklılıkları tespit eden analistin, şirketi analoglar listesinden çıkarabileceği veya değerlendirilen şirketin değerini belirlemek için analog fiyatındaki düzeltme tutarını hesaplayabileceği unutulmamalıdır;
• Değerlendirilen şirketin ve emsallerinin ekonomik gelişim aşaması. Bir yıldan fazla süredir faaliyet gösteren deneyimli bir şirket, istikrarlı çalışma, iyi müşteri ve hammadde tedarikçileri vb. nedeniyle yadsınamaz avantajlara ve ek karlara sahiptir.

Boyut. Bu, akranların nihai listesini derlerken analistin değerlendirdiği en önemli kriterdir. Şirket büyüklüğüne ilişkin karşılaştırmalı tahminler, satılan ürün ve hizmetlerin hacmi, kâr hacmi, şube sayısı vb. gibi parametreleri içerir. Bununla birlikte, bir şirketi yalnızca büyüklüğüne göre karşılaştırılabilir bir listeye dahil etmeye karar vermek, değerleme uzmanının yanlış sonuçlara varmasına neden olabilir; çünkü yakından takip edilen şirketler genellikle halka açık şirketlerden daha küçüktür. Ek olarak, değerleme uzmanı, daha büyük bir şirketin sırf büyüklüğünden dolayı otomatik olarak daha fazla kar elde edemeyeceğini dikkate almalıdır. Bu nedenle değerleme uzmanının öncelikle kâr tutarını sağlayan aşağıdaki faktörleri dikkate alması gerekir:

• coğrafi çeşitlilik. Büyük şirketler genellikle ürünleri için daha geniş bir tüketici ağına sahiptir ve bu sayede satış hacimlerindeki istikrarsızlık riski en aza indirilir;
• miktar indirimleri. Büyük şirketler, küçük firmalara göre daha büyük miktarlarda hammadde satın alıyor ve önemli indirimler alıyor. Ayrıca analist, büyük şirketlerde ekipman kullanım oranlarının daha yüksek olduğunu akılda tutmalıdır. Bu nedenle, halka açık bir şirket için hesaplanan çarpanın, kapalı bir şirket değerine göre ayarlanması ve düşürülmesi gerekir;
• Benzer ürünler için fiyat farklılıkları. Tüketiciler, esas olarak kaliteyi garanti eden bir ticari marka için ödeme yaparak köklü şirketlerden mal satın almayı tercih ettiğinden, büyük şirketler genellikle daha yüksek fiyatlar belirleme fırsatına sahiptir. Bu sonuçta çarpanın değerini etkiler.

Büyüme beklentileri. Değerleme uzmanı, net kârın temettü ödemelerine dağıtımının niteliğini ve işletmenin gelişimiyle ilgili maliyetleri etkilediğinden, işletmenin ekonomik gelişme aşamasını belirlemelidir. Bir şirketin büyüme beklentilerini değerlendirirken analist üç ana faktörün etki derecesini dikkate alır: enflasyonun genel düzeyi, büyüme beklentileri, bir bütün olarak sektör ve sektördeki belirli bir şirketin bireysel gelişim fırsatları. Olası büyümede bir diğer önemli faktör şirketin pazar payının dinamikleridir. Uzman, değerlendirilen şirketin emsallerine göre rekabet avantajlarını ve dezavantajlarını dikkatlice incelemelidir.

Finansal risk. Finansal risk değerlendirmesi aşağıdaki şekillerde gerçekleştirilir:

• sermaye yapısı veya özsermaye ile borç alınan fonların oranı karşılaştırılır;
• likidite veya mevcut borçları dönen varlıklarla ödeyebilme yeteneği değerlendirilir;
• Şirketin kredi itibarı veya borç alınan fonları uygun şartlarda çekebilme yeteneği analiz edilir.

Yönetim kalitesi. Bu kriter, raporlama belgelerinin kalitesi gibi dolaylı verilere dayanarak gerçekleştirildiğinden en karmaşık analizi gerektirir; yönetim personelinin yaş bileşimi, eğitim düzeyi, deneyimi, maaşı; Şirketin pazardaki yeri.

Verilen karşılaştırılabilirlik kriterleri listesi kapsamlı değildir ve uzmanın bunu bağımsız olarak tamamlama fırsatı vardır.

Değerleme uzmanı, değerlendirilen şirketle tamamen aynı olan şirketleri nadiren bulur, bu nedenle kriterlerin analizine dayanarak aşağıdaki sonuçlardan birini çıkarabilir:

• Şirketin bir dizi özelliğe göre değerlendirilen şirketle karşılaştırılabilir olması ve çarpanların hesaplanmasında kullanılabilmesi;
• Şirketin değerlemesi yapılan şirketle yeterince karşılaştırılabilir olmaması ve değerleme sürecinde kullanılamaması. Uzmanın neden bu sonuca vardığını yazılı olarak açıklaması gerekir.

Kurumsal değerlemede karşılaştırmalı yaklaşım, finansal analizin tüm geleneksel tekniklerini ve yöntemlerini kullanır. Değerleme uzmanı aynı oranları hesaplar, bilançoları, kar ve zarar tablolarını ve ek bilgileri analiz eder. Finansal analiz, benzer şirketlerin değerlendirilen şirketle karşılaştırılabilirliğini belirlemek için en önemli tekniktir. Karşılaştırmalı yaklaşımla finansal analizin ayırt edici özellikleri aşağıda gösterilmektedir. Öncelikle finansal analiz, değerlendirilen şirketin emsaller listesindeki yerini veya sıralamasını belirlemenize olanak tanır. İkincisi, finansal analiz, değerleme uzmanının toplam sayısında belirli bir çarpan türüne olan güven derecesini doğrulamayı mümkün kılar. Bu, nihai değer elde edilirken sonuçta her maliyet seçeneğinin ağırlığını belirler. Üçüncüsü, finansal analiz, hem artan karşılaştırılabilirliği hem de nihai maliyetin geçerliliğini sağlamak için gerekli ayarlamaların yapılmasının temelidir.

Fiyat çarpanlarının özellikleri

Bir işletmenin özsermayesinin piyasa değerinin karşılaştırmalı yöntemle belirlenmesi, fiyat çarpanlarının kullanılmasına dayanmaktadır.

Fiyat çarpanı, bir işletmenin (veya hissenin) piyasa fiyatının finansal tabanına oranını gösteren bir katsayıdır. Değerleme çarpanının mali tabanı aslında işletmenin yalnızca kârı değil aynı zamanda nakit akışını, temettü ödemelerini, satış gelirini vb. içeren mali sonuçlarını yansıtan bir ölçüm cihazıdır.

Çarpanı hesaplamak için ihtiyacınız olan:

• analog olarak seçilen tüm şirketlerin hisse fiyatlarını belirlemek; bu yukarıdaki formüldeki payın değerini verecektir;
• belirli bir döneme ait veya değerleme tarihi itibarıyla mali temeli (kâr, satış hasılatı, net aktif değeri vb.) hesaplar. Bu paydanın değerini verecektir.

Hisse senedi fiyatı, değerleme tarihinden önceki son tarih itibarıyla alınır veya son ayın en yüksek ve en düşük fiyatları arasındaki ortalama değeri temsil eder. Mali taban, son raporlama yılı veya son 12 takvim ayına ait mali sonuçların bir göstergesi veya değerlendirme tarihinden önceki birkaç yılın ortalama değeri olmalıdır.

Değerleme uygulamasında iki tür çarpan kullanılır: aralık ve moment.

İlk tür çarpanları içerir:

• fiyat/kazanç;
• fiyat/nakit akışı;
• fiyat/temettü ödemeleri;
• fiyat / satış geliri.

İkinci tür çarpanları içerir:

• fiyat/defter değeri;
• fiyat/net değer.

Hesaplama prosedürünü ve fiyat çarpanlarını kullanmanın temel kurallarını ele alalım.

Fiyat/kazanç, fiyat/nakit akışı çarpanları, fiyatları belirlemenin en yaygın yollarıdır, çünkü değerlenen şirketin ve benzer işletmelerin kârları hakkındaki bilgilere en erişilebilir olanıdır. Dağıtım sürecinde bir analist tarafından hesaplanabilen herhangi bir kâr göstergesi, bu çarpanlara finansal temel oluşturmaya uygundur. Bu nedenle net kar göstergesine ek olarak hemen hemen tüm işletmeler vergi öncesi kar, faiz ve vergi öncesi kar vb. göstergeleri kullanabilirler. Analogun ve değerlenen şirketin mali tabanının tam kimliğini sağlamak için temel gereksinimi yerine getirmeniz yeterlidir. Örneğin Vergi öncesi kazanç esas alınarak hesaplanan çarpan, faiz ve vergi öncesi kazanca uygulanamaz.

Fiyat/kazanç çarpanı önemli ölçüde muhasebe yöntemlerine bağlıdır, dolayısıyla yabancı bir şirketin analog olarak hareket etmesi durumunda kar dağıtım sistemlerinin tek tip standartlara getirilmesi gerekmektedir. Çarpanın kullanımına izin vermek için gerekli karşılaştırılabilirlik düzeyi ancak gerekli tüm ayarlamalar yapıldıktan sonra elde edilebilir. Çarpanı hesaplamak için temel olarak yalnızca değerleme tarihinden önceki son yılda elde edilen kar miktarını kullanamazsınız. Değerleme uzmanı son beş yılda hesaplanan ortalama yıllık kârı kullanabilir. Mevcut bilgilere ve kâr dinamiklerindeki ana eğilimi bozan atipik durumların varlığına bağlı olarak değerlendirme süresi artırılabilir veya azaltılabilir.

Fiyat/nakit akışı çarpanını hesaplamanın temeli, tahakkuk eden amortisman tutarı kadar artırılan herhangi bir kar göstergesi olabilir. Sonuç olarak analist bu çarpan için çeşitli seçenekler kullanabilir.

Değerleme süreci sırasında analist, maksimum çarpan sayısını hesaplamaya çalışır, çünkü bunları değerlenen şirketin mali tabanına uygulamak, birbirinden önemli ölçüde farklı olan çeşitli maliyet seçeneklerinin ortaya çıkmasına yol açacaktır. Elde edilen sonuçların aralığı oldukça geniş olabilir. Bu nedenle çarpanların çok sayıda kullanılması, değerleme uzmanının en makul değere sahip alanı belirlemesine yardımcı olacaktır. Bu yargı matematiksel yöntemlere dayanmaktadır. Ancak belirli bir çarpanın güvenilirlik ve nesnellik derecesini haklı çıkaran ekonomik kriterler vardır.

Örneğin büyük işletmeler net kar esas alınarak daha iyi değerlendirilir; küçük şirketler - vergi öncesi kar temelinde, çünkü bu, vergilendirmedeki farklılıkların etkisini ortadan kaldırır. Varlıkları gayrimenkul ağırlıklı olan işletmelerin değerlemesinde fiyat/nakit akışı çarpanına odaklanmak tercih edilir. Şirketin duran varlıkların aktif kısmında yeterince yüksek bir paya sahip olması durumunda fiyat/kar çarpanı kullanılarak daha objektif bir sonuç elde edilecektir.

Fiyat/nakit akışı çarpanını kullanmanın en yaygın durumu kârsızlık veya önemsiz miktarda kârın yanı sıra işletmenin sabit varlıklarının fiili faydalı ömrü ile finansal muhasebede benimsenen amortisman süresi arasındaki tutarsızlıktır. Bu, varlıkların hizmet ömrünün oldukça uzun olmasına rağmen, varlıkların değerinin önemsiz olduğu durumlarda mümkündür.

Fiyat/temettü çarpanı, hem ödenen gerçek temettüler hem de potansiyel temettü ödemeleri esas alınarak hesaplanabilir. Potansiyel temettüler, benzer işletmelerden oluşan bir grup için net karın yüzdesi olarak hesaplanan tipik temettü ödemeleri anlamına gelir. Bu çarpanın kullanılma olasılığı değerlendirmenin amaçlarına bağlıdır. Değerlendirme, işletmeyi devralmak amacıyla yapılırsa, o zaman temettü ödeme yeteneğinin bir önemi yoktur, çünkü işletme her zamanki gibi çalışmayı bırakabilir. Kontrol sahibi bir hisseyi değerlendirirken, yatırımcı bir temettü politikası oluşturma hakkını aldığından, değerleme uzmanı potansiyel temettülere odaklanır. Azınlık hissesini değerlendirirken fiili temettü ödemeleri önemlidir, çünkü bir yatırımcı yeterli kazanç artışı olsa bile şirket yönetimini temettüleri artırmaya zorlayamaz. Bu çarpan, hesaplama için gerekli bilgilerin mevcut olmasına rağmen pratikte oldukça nadiren kullanılır. Bunun nedeni açık ve kapalı şirketlerde ödeme prosedürünün önemli ölçüde farklılık göstermesidir. Kapalı toplumlarda mülk sahipleri çeşitli ödemeler, indirimli kira vb. şeklinde parasal faydalar alabilirler. Temettülerin hem emsallerde hem de değerlenen şirkette oldukça tutarlı bir şekilde ödenmesi veya şirketin temettü ödeme yeteneğinin makul bir şekilde tahmin edilebilmesi durumunda çarpan kullanılması tavsiye edilir. Değerlemeyi gerçekleştirenin, temettüler üç ayda bir ödense bile, temettü miktarının yıllık yüzde oranında hesaplanmasını sağlaması gerekir.

Fiyat / satış geliri, fiyat / fiziksel hacim çarpanları, esas olarak diğer yöntemlerle elde edilen sonuçların objektifliğini kontrol etmek için oldukça nadiren kullanılır. Bu çarpanlar, hizmet sektörü işletmelerini (reklam, sigorta, cenaze hizmetleri vb.) değerlendirirken iyi sonuçlar vermektedir. Çarpanların şüphesiz avantajı çok yönlülüğüdür; bu, değerleme uzmanını fiyat/kar çarpanının hesaplanmasında kullanılan karmaşık ayarlamalar yapma ihtiyacını ortadan kaldırır (fiyat/gelir çarpanı muhasebe yöntemlerine bağlı değildir).

Değerlendirmenin amacı şirketin devralınması ise, o zaman fiyat / satış geliri çarpanına odaklanmak daha iyidir, çünkü finans yöneticisinin çabalarıyla sağlanan kısa vadeli kar artışı nedeniyle fiyatların artma olasılığını dışlar. . Ancak bu durumda değerleme uzmanının gelecekteki satış geliri hacminin istikrarını dikkatle incelemesi gerekir. Bir şirketin devralınmasına genellikle yönetim değişikliği eşlik ettiğinden, bu durum üretim personelinin tamamen değiştirilmesine ve satış hacimlerinde düşüşe yol açabilir. Fiyat/satış geliri çarpanını kullanmanın özelliği, değerleme uzmanının, değerlemesi yapılan şirketin ve emsallerinin sermaye yapısını dikkate alması gerektiğidir. Önemli ölçüde farklılık gösterirlerse, çarpanın yatırılan sermayeye göre belirlenmesi daha iyi olur. Bunun için:

• benzer bir şirket için yatırılan sermaye, özsermaye ile uzun vadeli yükümlülüklerin toplamı olarak hesaplanır;
• çarpan, yatırılan sermayenin analogun mali tabanına oranı olarak hesaplanır;
• Değerlemesi yapılan şirket için yatırılan sermaye miktarı belirlenir: Değerlemesi yapılan şirketin yeterli mali tabanı çarpanın değeri ile çarpılır;
• Değerlemesi yapılan şirketin özsermayesinin değeri, yatırılan sermaye ile değerlemesi yapılan şirketin uzun vadeli yükümlülüklerinin değeri arasındaki fark olarak hesaplanır.

Fiyat/hacim çarpanı, fiyat/satış geliri çarpanının bir varyasyonudur. Bu durumda fiyat, bir maliyet göstergesiyle değil, üretimin fiziksel hacmini, üretim alanının boyutunu, kurulu ekipmanın miktarını ve ayrıca herhangi bir diğer ölçü birimini yansıtabilen fiziksel bir göstergeyle karşılaştırılır. güç.

Fiyat/defter değeri çarpanı, benzer şirketlerin değerleme tarihindeki veya en son raporlama tarihindeki defter değerini kullanır. Bu çarpan, belirli bir süre için değil, belirli bir tarihteki durum hakkındaki bilgilere göre belirlendiği için anlık göstergeler olarak adlandırılır. Bu çarpanın en uygun uygulama kapsamı, holding şirketlerinin değerlendirilmesi veya büyük hisse bloklarının hızlı satışıdır. Hesaplamanın mali temeli, değerlemesi yapılan şirketin ve onun analog şirketlerinin net varlıklarıdır. Ayrıca hem şirketlerin bilançoları hem de değerleme uzmanının hesaplama yaparak elde ettiği net varlıkların tahmini değeri esas alınabilmektedir.

Aşağıdaki gereksinimlerin karşılanması durumunda fiyat/net değer çarpanı uygulanabilir:

• değerlendirilen şirketin önemli miktarda mülk yatırımı var (gayrimenkul, menkul kıymetler, gaz veya petrol ekipmanı);
• Şirketin ana faaliyeti bu tür mülklerin depolanması, satın alınması ve satışıdır; yönetim ve işletme personeli bu durumda ürünlere ihmal edilebilir bir değer katmaktadır.

Fiyat/net varlık değeri çarpanının kullanılması mümkünse, karşılaştırılabilirlik kriterlerinin bir parçası olarak değerleme uzmanı ayrıca şunları yapmalıdır:

• Hisse satın alma ve satma kararı geçen yıl karda yapay bir artışa yol açabileceğinden, analoglara ve değerlenen şirkete dayanarak satış gelirindeki kârın payını analiz etmek;
• Varlık türleri, konum vb. gibi çeşitli sınıflandırma kriterlerini kullanarak karşılaştırılan tüm şirket listesinin varlık yapısını incelemek;
• bağlı ortaklıkların kontrol hisselerini temsil eden hisselerin varlığını ve payını belirlemeyi mümkün kılacak tüm şirketlerin net varlıklarını analiz etmek;
• Halka açık ve özel şirketlerin sahip olduğu hisselerin oranı karşılaştırılabilirliğin önemli bir göstergesi olduğundan, şirketin tüm finansal varlıklarının likiditesini değerlendirin.

Nihai maliyet değerinin oluşturulması

Maliyetin nihai değerini oluşturma süreci üç ana aşamadan oluşur: çarpan değerinin seçilmesi, ara sonuçların tartılması ve son ayarlamaların yapılması.

Çarpan değerinin seçilmesi en zor aşamadır ve özellikle dikkatli bir gerekçelendirme gerektirir ve bu daha sonra rapora kaydedilir. Birbirinin aynısı şirketler olmadığından, benzer şirketler için aynı çarpanın değer aralığı oldukça geniş olabilir. Analist uç değerleri keser ve bir grup analog için çarpanın ortalama değerini hesaplar. Daha sonra finansal analiz gerçekleştirilir ve analist, belirli bir çarpanın değerini seçmek için bu çarpanla en yakından ilişkili finansal oranları ve göstergeleri kullanır. Mali oranın değeri, değerlendirilen şirketin genel listedeki konumunu (sırasını) belirler. Elde edilen sonuçlar, sıralanmış çarpan değerleri dizisinin üzerine bindirilir ve değerlendirilen şirketin değerini hesaplamak için kullanılabilecek değer oldukça doğru bir şekilde belirlenir.

Örneğin Analog olarak alınan 15 şirket için fiyat/defter değeri çarpan aralığı 0,92 - 5,67; ortalama çarpan değeri 2,15'tir. Aralığın merkezi değere karşılık gelir (5,67 - 0,92): 2 = 2,4, bu nedenle çoğu şirketin çarpanı ortalamanın biraz altındadır. Uygulama, bu çarpanın finansal özsermaye getirisi oranıyla iyi bir korelasyon gösterdiğini göstermektedir. Bu oranı benzer şirketler için analiz edelim. Aralık %4,1 - 15,6'dır; ortalama değer %8,32'dir ve bu aralığın merkezinden biraz daha düşüktür: 2 = 9,85. Değerleme konusu şirketin özsermaye karlılığı %12,5'tir. Değerlemesi yapılan şirkete ilişkin çarpanın değeri, trend çizgisi yöntemiyle veya üç değerin oranı analiz edilerek elde edilebilir: çarpanın ağırlıklı ortalama değeri, finansal oranın ağırlıklı ortalama değeri ve fiili değer. Değerlemesi yapılan şirketin finansal oranı.

Analiz, değerlemesi yapılan şirketin fiyat/defter değeri çarpanının emsalleri ortalamasından biraz daha yüksek olabileceğini gösteriyor; hesaplama 3,3 değerini veriyor.

* * *

Karşılaştırmalı yaklaşım, analitiklerin mümkün olan tüm çarpan seçeneklerinin maksimum sayısını kullanmasına olanak tanır; bu nedenle, hesaplama sürecinde aynı sayıda maliyet seçeneği elde edilecektir. Bir analist nihai değer olarak elde edilen tüm değerlerin basit bir ortalamasını sunuyorsa, bu onun tüm çarpanlara eşit derecede güvendiği anlamına gelecektir. Nihai değerin belirlenmesinde en doğru yöntem tartım yöntemidir. Değerleme uzmanı, belirli koşullara, hedeflere ve değerlendirme nesnesine, şu veya bu bilgiye olan güven derecesine bağlı olarak, her çarpana belirli bir ağırlık atar; tartıma dayalı olarak nihai bir değer elde edilir ve bu, şu şekilde alınabilir: sonraki ayarlamalar için temel oluşturur.

Çarpanların uygulanması sonucu elde edilen nihai değer, belirli koşullara bağlı olarak ayarlanmalıdır; en tipik ayarlamalar aşağıdaki gibidir. Alıcı için varlık çeşitlendirmesinin çekici olmayan bir niteliği varsa portföy indirimi sağlanır. Nihai maliyeti belirlerken analistin mevcut üretim dışı varlıkları dikkate alması gerekir. Mali analiz sürecinde öz işletme sermayesinin yetersizliği veya acil sermaye yatırımı ihtiyacı ortaya çıkarsa, ortaya çıkan değerin çıkarılması gerekir. Kontrol hissesini değerlendirirken düşük likidite nedeniyle indirim uygulanabilir. Bazı durumlarda yatırımcıya sağlanan kontroller için prim şeklinde düzeltme yapılmaktadır. Dolayısıyla karşılaştırmalı yaklaşım, hesaplama ve analizlerin yeterli karmaşıklığına rağmen makul bir piyasa değerinin belirlenmesinde etkili bir yöntemdir. Bu şekilde elde edilen sonuçlar, düzeyi çok çeşitli analog şirketlerin ilgisini çekme olasılığına bağlı olan iyi bir objektif temele sahiptir. Değerleme hizmetleri alanının daha da geliştirilmesi, karşılaştırmalı yaklaşımın uygulama kapsamının genişletilmesine yardımcı olacaktır.

profesyonel değerlendirme,